Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dieses gilt für alle Immobilien und Grundstücke, wie bebaute Grundstücke, also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro-Objekte, Bauernhöfe, Industriegebäude, sonst. Häuser, aber auch für Bauplätze und andere unbebaute Grundstücke.

Auch einfache Gebäude haben einen Marktwert

Die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Umgangssprachlich wird häufig von Immobilienschätzung oder von Schätzung eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Gebäudes gesprochen. Auch sind Begriffe wie Gebäudewert, Hauswert, Wohnungswert oder Kaufwert, als Umschreibung für den Wert einer Immobilie durchaus gebräuchlich. Vom Gesetzgeber wurden jedoch relativ genaue Vorgaben für die Immobilien-Wertermittlung vorgeschrieben.

Zur Ermittlung des Marktwertes (anderer Begriff für den Verkehrswert) stehen dem Gutachter mehrere Methoden und Hilfsmittel für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Verfügung. Diese sind in der Immobilien Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) definiert. Diese Verordnung legt die Grundzüge für die Ermittlung fest. Sie dient vor allem den Gutachterausschüssen zur Herleitung der Bodenrichtwerte, den Sachverständige für die Immobilienwertermittlung, der Finanzverwaltung sowie Banken und Versicherungen als Rechtsgrundlage zur Wertermittlung.

Im Wesentlichen werden drei Wertermittlungsverfahren angewendet:

Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren

Diese Verfahren sind grundsätzlich als gleichrangig anzusehen, wobei dem Vergleichswertverfahren wegen seiner Marktnähe häufig Priorität eingeräumt wird. Das Verfahren wird im Einzelfall unter Berücksichtigung besonderer Gegebenheiten und der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten ausgewählt.

Neben den Verkehrswertgutachten erstellen wir auch vereinfachte Kurzgutachten für Immobilien:

Vereinfachte Kurzgutachten


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Aktualisierung: 16.05.2022