Vergleichswertverfahren

ImmoWertV 2021 § 24 bis § 26

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Kaufpreisen von Grundstücken, die bezüglich ihrer Wert beeinflussenden Merkmale (z.B. Lage, Baujahr und Größe des Gebäudes, Bauart und Ausstattung) mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichen übereinstimmen.

Eine hinreichend zeitliche Nähe des Verkaufszeitpunkts (Vertragszeitpunkt) zur Bewertung (Wertermittlungsstichtag) muss gegeben sein.

Der Vergleichswert kann auch durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleisfaktors, mit der Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts ermittelt werden.

Abschließend erfolgt ggf. eine Marktanpassung und ggf. auch die Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.

In der Rechtsprechung wird dem Vergleichswertverfahren eine Vorrangigkeit beigemessen, wenn wesentliche wertbeeinflussende Merkmale wie Baualtersgruppe, Ausstattung und Zustand dem Bewertungsobjekt ähnlich sind.
Der Bodenwert ist in der Regel auch nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

Ermittlung des Vergleichswerts

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert von dem Wertgutachter durch statistische Auswertung einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen (von z. B. auch Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern) ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts, geeignete, objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktoren, wie sie z.B. von den Gutachterausschüssen ermittelt werden, herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des Faktors mit der Bezugsgröße (z.B. Der Wohnfläche) des zu bewertenden Grundstücks. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.


Der Vergleichswert wird aus der Auswertung einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Kaufpreisen hergeleitet

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