Einige nützliche Tipps und Hilfen für Ihren Immobilienkauf

► Lassen Sie sich den Energieausweis beim Hauskauf zeigen. Der Energieausweis muß bereits bei derm Besichtigungstermin vorliegen. Es gibt Pflichtangaben die in der Immobilienanzeige bereits genannt werden mußten. Der Ausweis soll u.a. Käufern eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung helfen einen Überblick über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu bekommen.  (Gebäudeenergiegesetz 2024)

► Je nach Art und Alter des Hauses hat der Gesetzgeber unterschiedliche Mindestanforderungen an den Energieausweis gestellt. So gibt es Bedarfsausweise oder Verbrauchausweisen.

energieausweis

► Überprüfen Sie, ob die oberste Geschossdecke bereits ausreichend gedämmt wurde, oder eine Dämmung des Dachbodens insgesamt bereits vorhanden ist. Bestehende Gebäude die nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen, müssen bereits seit 2016 gedämmt sein (U-Wert kleiner/gleich 0,24 W/m² K). Die Forderung gilt auch als erfüllt, wenn das darüber liegende Dach gedämmt ist oder die Dämmung der oberszten Geschossdecke den Mindestwärmeschutz (nach DIN 4108-2:2013-02) genügt. (GEG 2024)

► Zu beachten ist jedoch, dass bei dem Verkauf die neuen Eigentümer verpflichtet sind die Geschossdecke bis spätestens zwei Jahre nach dem Kauf zu dämmen.

  dämmung oberste geschossdecke

► Werden Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien veröffentlicht, so müssen der Energiekennwert, die Art des Energieausweises und der Heizung, das Baujahr sowie der Energieeffizienzbuchstabe bei Wohngebäuden veröffentlicht werden. Ausnahmen bestehen bei nicht kommerzielle Anzeigen oder Aushänge.

► Werden Heizkessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben und wurden diese vor dem 1.1.1991 eingebaut oder aufgestellt, so müssen diese außer Betrieb genommen werden. Wurden solche Heizkessel nach 1991 eingebaut, dann dürfen diese nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für bestimmte selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen.  (näheres siehe Gebäudeenergiegesetz, GEG § 72+ §73)

► Die Energieeinsparverordnung (GEG 2024) schreibt das Dämmen von Warmwasserleitungen und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen gesetzlich vor. Auch werden Mindestanforderungen zur Dämmstärke und Qualität genannt.

► Im Baulastenverzeichnis des Hausgrundstücks erfahren Sie z.B. ob Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn eingetragen sind. Es handelt sich dabei um durchaus wertbeeinflussende öffentlich-rechtliche Belastungen für das Grundstück. Mögliche Eintragungen, die sie dort finden, sind unabhängig und nicht identisch mit eventuellen Eintragungen von privatrechtlichen Belastungen, wie sie im Grundbuch aufgeführt sein können. Einsicht in das Baulastenverzeichnis (außer in Bayern und Brandenburg) bekommen Sie bei den Verwaltungen von Städten und Gemeinden.

► Die Grunderwerbssteuer wird beim Immobilienkauf nur auf die Gebäude- und Grundstücksanteile berechnet. Es macht somit durchaus Sinn in dem Kaufvertrag eindeutig die jenigen Gegenstände mit Kaufpreis auszuweisen:


Es kann allerdings bei den Finanzämtern unterschiedliche Auffassungen zu diesem Thema geben. Näheres erfahren sie bei einem Steuerberatungsbüro.

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Könnte hier Grunderwerbssteuer eingespart werden?


► Vergessen Sie nicht die Grunderwerbsnebenkosten: Hierbei handelt es sich um die Kosten die neben dem Kaufpreis beim käuflichen Erwerb von Grundstücken entstehen. Normalerweise werden sie vom Käufer gezahlt. Zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen:


► Ebenfalls nicht zu vergessen sind natürlich die Finanzierungskosten des Kaufpreises!

► Die Modernisierungs- und Renovierungskosten in Abhängigkeit vom konkreten Kaufobjekt.

► Letztlich können auch noch die Umzugskosten auf sie zukommen.

► Haben Sie auch an die Instandhaltung der neuen Immobilie gedacht? Auch wenn es dafür keine verbindlichen Richtlinien gibt, so sollte 1 EUR pro m² Wohnfläche und Monat zurück gelegt werden. Bei älteren Häusern kann es auch mehr sein.

Für Eigentumswohnungen können Sie sich auch als Richtwert an der II. Berechnungsverordnung orientieren. Eigentlich gedacht als Verordnung für den preisgebundenen Wohnungsbau gibt es Ihnen eine Beurteilungsgrundlage über die angemessene Höhe einer Instandhaltungsrücklage:


straßenausbaubeitrag

► Hätten Sie daran gedacht beim Immobilienkauf auch auf den Zustand der Straße zu achten? Sollten Sie aber unbedingt tun, denn die Gemeinden können mit dem Straßenausbaubeitrag entsprechend einer Straßenausbausatzung, Sie als Eigentümer, nach erfolgten Straßensanierung, zur Kasse bitten. Ausbaubeiträge sind für die Herstellung, Anschaffung, Erweiterung, Verbesserung und Erneuerung von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen (Anlagen) zu entrichten. Die Entscheidung ob überhaupt Beiträge zu entrichten sind entscheiden die einzelnen Kommunen. Die Regelungen sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich.

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