Wertermittlungen in den neuen Bundesländern

Mit diversen Gesetze, beschlossen in der Folge und im Zusammenhang mit dem Einigungsvertrags mit der DDR, sollen auf dem Gebiet der neuen Bundesländer die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Liegenschaften und des Liegenschaftsrechts dem der alten Bundesländer angepasst werden. Durch die Berücksichtigung dieser speziellen Anpassungsgesetze bei der Wertermittlung ergeben sich besondere Herausforderungen, wegen der Besonderheiten des Übergangs von einem Rechtssystem in ein anderes. Bei den in der Praxis häufig auftretenden Problemen, ist es für die betroffenen Grundstückseigentümer oder Nutzer, ohne Unterstützung durch einen Wertgutachter und / oder juristischen Beistand, nur selten möglich letztlich zufriedenstellende Vereinbarungen zu treffen.

Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAaG, Broschüre, Bundesministerium Justiz)

Wurde beispielsweise ein Wochenendhaus oder Garage (sog. Baulichkeiten) auf fremden Grund und Boden vertaglich genutzt, so werden diese bestehenden Verträge durch das Gesetz in Miet- und Pachtverträge umgewandelt.

• Bei der Wertermittlung ist z. B. die Höhe der Entschädigung für einen Nutzer zu ermitteln, wenn ihm vorfristig gekündigt wurde.

Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG)

Wurde z.B. in den neuen Bundesländern ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet, passt das Gesetz die Rechtsverhältnisse über die bauliche Nutzung von Grundstücken an das Recht des BGB und seiner Nebengesetze an und will dazu beitragen einen Interessenausgleich zwischen Eigentümern und Nutzern herzustellen, wenn z.B. ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet wurde.

• Bei der Wertermittlung ist der Bodenwert zu ermitteln. So hat z. B. der Eigentümer eines Gebäudes das Recht den Grund und Boden zu einem hälftigen Bodenwert zu erwerben.

Grundbuchbereinigungsgesetz ( GBBerG)

In der ehemaligen DDR war es üblich oberirdisch und unterirdische Leitungen ohne Eintragung einer beschränkten, persönlichen Grunddienstbarkeit im entsprechenden Grundbuch, zu verlegen. Der Eigentümer des Grundstücks hat wegen der Beeinträchtigungen durch die Leitungsrechte, unter gewissen Vorraussetzungen, Anspruch auf Entschädigung. Siehe hierzu auch: Leitungen und Entschädigungen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR

• Bei der Wertermittlung ist z. B. die Wertminderung des Grundstücks zu ermitteln, die durch Leitung einschließlich Schutzstreifen entstanden ist.

Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz (GrundRBerG)

Gesetz zur Bereinigung offener Fragen des Rechts an Grundstücken in den neuen Ländern. "Insbesondere hinsichtlich der Rechtsverhältnisse an Grund und Boden hatte sich die Rechtsordnung der Deutschen Demokratischen Republik sehr weit von derjenigen der alten Bundesländer entfernt. So wurden in der DDR oftmals private Grundstücke für öffentliche Zwecke in Anspruch genommen, ohne dass eine förmliche Überführung des Grundstücks in Volkseigentum stattgefunden hätte oder die Nutzung des Grundstücks gegenüber dem Eigentümer sonst auf eine rechtliche Grundlage gestellt worden wäre. Während diese Grundstücke im Privateigentum blieben und es auch heute noch sind, besteht gleichwohl die öffentliche Nutzung (insbesondere Straßen und andere Verkehrsflächen oder Gebäude im Verwaltungsgebrauch) in vielen Fällen fort." (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/6964, 25. 09. 2001, Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses (6. Ausschuss)

• Bei der Wertermittlung ist der Bodenwert zu ermitteln. So hat z. B. der Eigentümer eines Gebäudes das Recht den Grund und Boden zu einem reduzierten Bodenwert zu erwerben.

Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV)

Zur Zeit der ehemaligen DDR war es gängige Praxis Grundstücksflächen zum Aufstellen von Garagen sowie zu Erholungs und Freizeitzwecken den Nutzern über sogenannte Nutzungsverträge zur Verfügung gestellt. Letzteres betraf sowohl unbebaute als auch bebaute Grundstücke. Es wurden nur geringe Nutzungsentgelte für die Nutzung dieser Bodenflächen vereinbart. Die durch die Wiedervereinigung veränderten Rahmenbedingungen machten eine Anpassung der Nutzungsentgelte erforderlich (siehe auch Art. 232 § 4 Abs. 2 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Die Nutzungsentgeltverordnung ermöglicht eine Anpassung des Nutzungsentgelts, in angemessener Weise, auf das ortsübliche Entgelt für vergleichbar genutzte Grundstücke in mehreren Erhöhungsschritten.

• Bei der Wertermittlung ist das ortsübliche Nutzungsentgelt zu ermitteln

Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG)

In der DDR wurden oftmals private Grundstücke für öffentliche Zwecke in Anspruch genommen, ohne das eine förmliche Überführung des Grundstücks in Volkseigentum vorgenommen wurde. Auch wurde die Nutzung des Grundstücks gegenüber dem Eigentümer nicht auf eine rechtliche Grundlage gestellt. Es gehr dabei überwiegend um öffentliche Verkehrseinrichtungen wie Straßen, Wege, Plätze u.ä. auf privatem Grund und Boden.

Das Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes ermöglicht, bei andauernder öffentlicher Nutzung die Zusammenführung von Nutzung und Grundeigentum in die Hand des öffentlichen Nutzers, wenn dies wegen der fortdauernden Nutzung des Grundstücks als Verkehrsfläche oder bauliche Investition des Nutzers gerechtfertigt ist.

• Bei der Wertermittlung ist der Bodenwert zu ermitteln. So hat z.B. der öffentliche Nutzer einer Verkehrsfläche das Recht den Grund und Boden zu einem reduzierten Bodenwert zu erwerben.

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